Как справедливо указывают Губарева А.В. и Латыев А.Н., введение регистрационной системы оборота недвижимости на первый взгляд является сугубо техническим действием, которое не должно оказывать существенного влияния на материально-правовые нормы, относящиеся к недвижимому имуществу. Но на самом деле регистрация прав на недвижимое имущество в наше время едва ли не наиболее заметная особенность правового режима этого имущества. В первую очередь речь идет о правоустанавливающей регистрационной системе.

 

            При действии правоустанавливающей регистрационной системы нет необходимости в дополнительных стимулах для регистрации: в отсутствие регистрации возникновение, изменение или прекращение права просто не будут считаться свершившимися, так что представление документов на регистрацию отвечает в первую очередь интересам самих участников гражданских правоотношений[1]. Однако, имеет место допущение о том, что при наследовании права возникают с момента открытия наследства, регистрация же нужна лишь для их осуществления; такое исключение возможно потому, что указанный в реестре наследодатель умер и в принципе не может распорядиться имуществом[2].

 

            По мнению Бычкова А.И., государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество лишь завершает собой сложный юридический состав оформления права[3].

 

            Однако, если под завершением юридического состава перехода собственности мы будем понимать момент выполнения всех условий, содержащихся в таком составе, то продолжая мысль о "книжном владении" можно сделать вывод о том, что в реальности завершать юридический состав перехода собственности может как регистрация перехода права или регистрация сделки, так и непосредственно исполнение условий сделки по оплате недвижимости, по передаче объекта недвижимости, и т.д.

 

            Кроме того, если акцентировать внимание именно на регистрации, то момент завершения юридического состава перехода собственности на недвижимость также зависит от того, как работает регистрационная система.  Бевзенко Р.С. указывает, что "для регистрационной системы, предполагающей регистрацию прав на недвижимость, принципиальным является вопрос о том, в какой момент возникает право на недвижимость: право возникает либо (а) в момент внесения записи в реестр, либо (б) в момент совершения сделки, направленной на передачу права, а запись в реестре всегда будет иметь деклараторный характер. Однако второе решение обладает теми же недостатками, что и система деклараторной регистрации: не может существовать вещное право, которое непротивопоставимо третьим лицам, — это просто... не вещное право! А значит, правильным решением в правопорядке будет установление принципа внесения"[4]. Действительно, представляется, что возникновение права в момент совершения сделки и внесение записи в реестр с целью придания ей только деклараторного характера может привнести хаос в гражданский оборот, а также неоправданно усложнит правовое регулирование и практику в этой сфере.

 

            Так, Губарева А.В. и Латыев А.Н. справедливо указывают, что когда законодатель не связывает само возникновение (изменение, прекращение) гражданских прав с регистрацией, а требует ее лишь в целях учета, то в этом случае, поскольку права уже возникли (изменились, прекратились) помимо реестра, последний не отражает реального юридического состояния недвижимости[5]. Примером может служить так называемая консенсуальная система перехода права собственности, не признающая принципа внесения, и применяемая во Франции.

 

            По мысли российского законодателя, все сведения после их включения в кадастр или реестр прав приобретают достоверный характер - это буквально подчеркивается в определении ЕГРН, которое дано в ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и еще раз акцентируется при описании состава сведений ЕГРН в ч. 2 ст. 7 документа. Однако, что означает такая достоверность сведений, новый Закон не раскрывает[6]. Так, в практике автора произошел случай, когда  было получено уведомление о снятии обременения на объект недвижимости. Каково же было удивление, когда во вновь заказанной выписке из ЕГРН это обременение все еще значилось... Поэтому чем большая роль придается регистрации, тем опаснее становятся любые недоразумения и злоупотребления в ходе нее.

 

            Шеметова Н.Ю. приходит к выводу, что государственная регистрация заняла свою правовую нишу, какие бы нововведения ни вводились законодателем, какие бы системы регистрации ни адаптировались к российским условиям - принципиально ситуация будет оставаться стабильной, а регистрация - центральным юридически значимым действием в обороте недвижимости[7].

 

            Однако, так было не всегда. Регистрация, несмотря на повсеместное использование в действительности не является неотъемлемой чертой правового режима недвижимости. Так, римское право, чье влияние до сих пор чувствуется во многих континентальных правовых системах, вполне успешно обходилось без нее[8].

 

            И сейчас есть много правопорядков, в которых отсутствует полноценная регистрационная система в сфере оборота недвижимости (например, большинство штатов США).

 

             Адвокат Иван Хоменко, магистрант Манчестерского университета (The University of Manchester), Великобритания. 

 

 

[1]  Губарева А.В., Латыев А.Н. Недвижимость за рубежом. Правовые вопросы: Учеб. пособие. Москва : Проспект; Екатеринбург : Издательский дом "Уральская государственная юридическая академия", 2015. С. 55-56.

[2]       Губарева А.В., Латыев А.Н.   Там же.

[3]   Бычков А.И. О рисках и спорах по кредитному договору. М.: Инфотропик Медиа, 2016. 332 с.  //  СПС КонсультантПлюс, дата обращения: 27.09.2018 г.

[4] Бевзенко Р.С. Регистрационный конструктор, или Как создать идеальную регистрационную систему? (К русскому переводу работы Р. Торренса) // Вестник гражданского права. 2018. N 2. С. 202 - 225.

[5]    Губарева А.В., Латыев А.Н.   Там же.

[6]   Кузнецов М.В. Новый реестр недвижимости: единый и достоверный // Юрист. 2017. N 20. С. 4 - 8.

[7] Шеметова Н.Ю. Содержание регистрационных действий при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Право и экономика. 2014. N 4. С. 18 - 22.

[8] Губарева А.В., Латыев А.Н. Недвижимость за рубежом. Правовые вопросы: Учеб. пособие. Москва : Проспект; Екатеринбург : Издательский дом "Уральская государственная юридическая академия", 2015. С. 54.