Говоря о регистрации в составе перехода собственности на недвижимость, следует рассмотреть ситуацию, когда стороны договора не смогли до конца довести оформление сделки, заключив договор, но не зарегистрировав в территориальном подразделении Росреестра переход права собственности на имущество от дарителя к одаряемому или от продавца к покупателю и т.д. В таком случае у одаряемого (покупателя, и т.д.) имеется право в судебном порядке поставить вопрос о понуждении дарителя к регистрации, и судебное решение, вступившее в законную силу, будет являться основанием для ее проведения.

 

            Следует отметить, что аналогичным образом решается вопрос и в случае смерти дарителя (продавца), если до этого момента стороны не успели обратиться за регистрацией или обратились, но не успели ее завершить. В таком случае иск о понуждении к регистрации перехода права собственности на имущество одаряемый должен предъявить к наследникам дарителя.

 

            Таким образом, в условиях обязательной регистрационной системы указанные сделки имеют сложный юридический состав: помимо заключения договора в простой письменной или нотариальной форме стороны должны зарегистрировать переход права собственности на имущество. Невыполнение данного условия чревато для приобретателя серьезными рисками, особенно в случае смерти продавца, а также для одаряемого в случае смерти дарителя. Также на практике имеют место случаи обременения недвижимости залогом до совершения регистрации перехода права.

 

            Практикой выработаны определенные способы защиты от таких рисков. Так, у покупателя есть право обратиться в суд с иском о понуждении продавца к регистрации (ст. 6 и п. 2 ст. 165 ГК РФ). Иск о регистрации права применим также для государственной регистрации обременений (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 07.11.2016 по делу N 33-14986/2016)[1].

 

Суд может удовлетворить такой иск о регистрации, а также о присуждении к исполнению обязательства, даже если предмет дарения или купли-продажи фактически не передавался (Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 31.01.2017 N 33-1029/2017)[2]. Но встречаются и случаи отказа (Апелляционное определение Верховного суда Чувашской республики 08.07.2015 по делу N 33-2946/2015)[3].

 

Как справедливо указывает Бычков А.И., это можно объяснить тем, что суд принимает во внимание фактическое исполнение заключенной сторонами сделки, а также их последующее поведение после ее заключения. В частности, суд учитывает, состоялась ли передача объекта недвижимости с подписанием передаточного акта, вручение ключей, документов, несение покупателем или одаряемым расходов по содержанию объекта и др. (Определение ВС РФ от 11.10.2016 N 78-КГ16-42)[4].

 

            Таким образом, при невыполнении условия о регистрации перехода права собственности, стороны должны предпринять активные действия в целях фактического исполнения заключенной сделки. В таком случае суд скорее всего удовлетворит иск о регистрации, после чего на основании решения суда будет совершена собственно регистрация как завершающий элемент в составе перехода собственности на недвижимость.

 

            Отмечу, что ранее (при регистрации сделок, а не перехода права) такие иски не удовлетворялись. 

 

            Еще один немаловажный практический аспект - полагаю, что при юридической проверке объектов недвижимости невозможно гарантировать полную "чистоту" недвижимости, так как у кого-либо может иметься на руках подписанный, но не зарегистрированный договор купли-продажи, дарения и т.д. Проверить наличие или отсутствие такого документа невозможно, особенно если учесть, что наличие такого документа о сделке может быть умышленно сокрыто одной из сторон. Конечно же нужно иметь в виду, что существует "принцип старшинства" при регистрации прав. Бевзенко Р.С. указывает, что практическое значение этого принципа заключается в том, чтобы обеспечить разрешение коллизии взаимоисключающих прав или определить порядок реализации нескольких ограниченных прав на одну и ту же недвижимость[5]. Однако представляется, что это не снимает все риски.

 

            Отдельно следует упомянуть то, что Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в п. 1 ст. 16 и ст. 59 устанавливает некоторые процедурные преимущества (объем проверки, срок регистрации) для случаев осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенного документа[6]. Очевидно, что законодатель установил такие преимущества в связи с проведением нотариусом проверки законности сделки, включая наличие прав у сторон на ее подписание, что по мысли законодателя должно повышать достоверность реестра.

 

          Вместе с тем при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки не осуществляется проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав. Исходя из данного правила, Росреестр не проверяет законность заключенной сделки, но при осуществлении государственной регистрации перехода права собственности проверяет соответствие содержащихся в договоре сведений информации из Единого государственного реестра недвижимости.          

 

             Адвокат Иван Хоменко, магистрант Манчестерского университета (The University of Manchester), Великобритания. 

 

 

[1]   Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 07.11.2016 по делу N 33-14986/2016  //  Система Гарант, дата обращения: 12.10.2018 г.

[2]   Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 31.01.2017 N 33-1029/2017  //  Система Гарант, дата обращения: 12.10.2018 г.

[3]   Апелляционное определение Верховного суда Чувашской республики 08.07.2015 по делу N 33-2946/2015  //  Система Гарант, дата обращения: 12.10.2018 г.

[4]  Коммерческие аспекты дарения (А.И. Бычков, журнал "Экономико-правовой бюллетень", N 8, август 2017 г.)  //  Система Гарант, дата обращения: 12.10.2018 г.

[5]  Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2011. N 5. С. 4 - 30; N 6. С. 5 - 29; 2012. N 1. С. 4 - 34. 

[6]  Сделки, представительство, исковая давность: постатейный комментарий к статьям 153–208 Гражданского кодекса Российской Федерации [Электронное издание. Редакция 1.0] / Отв. ред. А.Г. Карапетов. – М.: М Логос, 2018. – 1264 с. (Комментарии к гражданскому законодательству #Глосса.) - С. 267.