Регистрационная система в России относительно молодая и все еще проходит ее формирование. В разные времена регистрация как входила, так и не входила в юридический состав перехода собственности на недвижимость.

 

Многие историки едины во мнении, что системы регистрации вещных прав (в том числе и залоговых прав) в Российском государстве до 18 века, по сути, не существовало.

 

Некий прообраз реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним начал формироваться с 16 века. В этот период в России был предпринят ряд действий, направленных на укрепление прав на недвижимость. Речь, конечно, ведётся о Поместной избе (позднее – Помесный приказ), ведавшей регистрацией изменений в сфере феодального.

 

В 1719 году при Юстиц-коллегии была создана «крепостная контора» (Палата крепостных дел), в которой совершалась запись крепостей на крестьян и земли. Полагаю, что с этого времени можно говорить о том, что формируется полноценный государственный характер укреплению прав на недвижимость. Далее было сформировано центральное правительственное учреждение (вотчинная коллегия), которое совместно с крепостной конторой ведало делами, касавшимися землевладения и межевания.

 

В дальнейшем, в связи с глобальными изменениями в политической и экономической жизни страны регистрация прав на недвижимость утратила всякую необходимость так как земля и другие виды недвижимости были национализированы.

 

Лишь в 1992 году был принят Закон № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» который вновь установил, что частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере подлежит регистрации в местной администрации. Также статья 7 Закона РСФСР от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» установила, что право собственности на приватизированное жилье возникает с момента регистрации договора в исполнительном органе местного Совета народных депутатов.

 

            Достаточно емко юридический состав определила Долинская В.В. - "Богатство фактических, жизненных обстоятельств и сложность гражданского права приводят к тому, что в ряде случаев наступление юридических последствий правовые нормы связывают не с одним фактом, а с их системой. Такой комплекс называется юридическим составом. Каждый из фактов (элементов состава) имеет самостоятельное значение, но только в совокупности они выступают как основание возникновения, изменения или прекращения правового отношения"[1].

 

            Можно условно выделить следующие элементы состава перехода собственности на недвижимость:

- наличие самого недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ, § 94 BGB, § 293 ABGB);

- наличие у отчуждателя зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество (ст. ст. 8.1, 131 ГК РФ, § 873 BGB, § 438 ABGB);

- заключение отчуждателем и приобретателем договора в простой письменной форме или в форме нотариально удостоверенного договора (ст. ст. 549, 550, 567, 574, 584 ГК, § 873 BGB, § 424, 432 - 435 ABGB);

- исполнение договора, в большинстве случаев - передача недвижимости, вступление в владение недвижимостью (ст. ст. 223, 224, 556 ГК, § 311b BGB, § 312, 440, 441 ABGB);

- государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость (ст. ст. 8.1, 551 ГК, § 873 BGB, § 431 ABGB).

 

            Перечисленные выше элементы состава перехода собственности на недвижимость в их совокупности характерны как для России, так и для других стран. Однако полагаю, что разность этих элементов может зависеть от:

            - наличия или отсутствия полноценной регистрационной системы в сфере оборота недвижимости;

            - того, какая система перехода прав собственности применяется в том или ином правопорядке;

            - того, какая регистрационная система применяется в том или ином правопорядке (при этом существует несколько классификаций регистрационных систем).

 

            В России создана обязательная регистрационная система. Только в некоторых случаях имеет место изъятие из принципа внесения, например совместная собственность супругов. Также в некоторых правопорядках существует необязательная регистрационная система.

 

            Перейдем к следующей классификации регистрационных систем.

            Позитивная регистрационная система предполагает, что запись, внесенная в реестр по волеизъявлению действительного собственника, всегда порождает юридический эффект, даже если основание, во исполнение которого была внесена запись (договор купли-продажи, ипотеки и проч.), является недействительным. Таким образом, можно допустить, что в позитивной регистрационной системе не является неотъемлемой частью обсуждаемого юридического состава действительность сделки, на основании которой была внесена запись в реестр.

 

            Российскую регистрационную систему зачастую относят к негативной, т.к. зарегистрированное право не возникает, если для этого нет материально-правовых предпосылок[2]. Также в связи с тем, что в России есть возможность приобретения права добросовестным лицом при определенных условиях, то в литературе российскую регистрационную систему иногда называют полупозитивной[3]. В целом же российская регистрационная система относится к числу так называемых негативных регистрационных систем, в которых запись реестра предоставляет право только в том случае, если сделка (акт государственного органа и т.д.), на основании которой была внесена запись, является действительной; недействительность основания означает то, что записанное право считается несуществующим[4].

 

            Таким образом, какая именно регистрационная система применяется в том или ином правопорядке, влияет на юридический состав перехода права собственности. Так, можно считать, что действительность сделки, на основании которой была внесена запись в реестр является неотъемлемой частью обсуждаемого юридического состава в РФ. В случае недействительности какой-либо сделки возникает недостоверность реестра, которая будет означать, что все лица, приобретшие по дальнейшим записям такой порочный титул на недвижимость, также не могут считаться правообладателями.

 

            Регистрационная система в России при всех ее недостатках достаточно формализована и зарегулирована, а регистрация перехода права является в России неотъемлемой частью обсуждаемого юридического состава. Что касается системы перехода права, то это вопрос более доктринальный и здесь можно наблюдать весь спектр мнений ученых. Полагаю, что система перехода права оказывает влияние на то, как выстроена деятельность регистрационной системы, а значит, что это влияет и на юридический состав перехода собственности.

 

Карапетов А.Г. пишет, что система перехода права, требующая непременного наличия действительной обязательственной сделки и волеизъявления, направленного на передачу права собственности (передача вещи, регистрация перехода права на недвижимую вещь и проч.), в теории именуется каузальной системой перехода права собственности (она противопоставляется неизвестной в России абстрактной модели перехода права, при которой действительной обязательственной сделки не требуется, для перехода права достаточно лишь желания собственника распорядиться имуществом)[5].

 

Как известно, со времен римского права для любого распоряжения имуществом (в первую очередь для его отчуждения) требуется наличие двух юридических фактов: основание распоряжения - так называемой каузы, в роли которой может выступать договор купли-продажи, дарения, мены и т.д. и собственно распорядительного акта, с моментом совершения которого связывается переход права (для недвижимого имущества во многих правопорядках таким актом может являться регистрация в реестре)[6]. При этом распорядительный акт может быть как каузальным - зависимым от его основания, так и абстрактным - т.е. он может абстрагироваться от его основания.

 

Будилов В.М. пишет о том, что сторонники системы традиции (Ранда, Экснер, Окс, Шершеневич и др.) обращали внимание на ее публичный эффект - очевидность для всех того неоспоримого факта, что раз к приобретателю перешло владение вещью, он должен одновременно стать и ее собственником. Сторонники консенсуальной системы (Планиоль, Васьковский, Трепицын и др.) подчеркивали, что поскольку в момент заключения договора отчуждатель лишается возможности распоряжения вещью, она должна признаваться с того же момента принадлежащей приобретателю... [7]

 

К.И. Скловский считает, что возникновение права собственности у приобретателя связано с традицией, которая выступает как знак, важный в сфере вещных прав, как юридический факт в составе, знаменующем возникновение права собственности. Впрочем, применительно к недвижимости стороны не могут в договоре изменить императивно устанавливаемый датой государственной регистрации момент перехода собственности. Поэтому стороны вправе лишь оговорить возникновение права собственности на объект недвижимости в момент платежа. В этом случае, по мнению К.И. Скловского, владение вещью, оказавшейся у покупателя до платежа, не влечет возникновения собственности[8].

 

Однако же, говоря о юридическом составе перехода права, нужно принимать во внимание существование такого явления, как "книжное владение" недвижимостью. Так, применение на практике различных консенсуальных положений в договоре может привести к тому, что право собственности на объект недвижимости путем регистрации в ЕГРН его перехода перейдет к приобретателю до передачи ему объекта и/или до проведения им оплаты. Здесь можно говорить о незавершенном или неполном составе перехода собственности на недвижимость. При этом для всех третьих лиц в реестре будет видно, что собственник недвижимости - тот самый приобретатель, пусть и фактически еще не получивший объект недвижимости или не оплативший его. Пункт 1 ст. 223 ГК РФ гласит следующее: "Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором". Таким образом, на практике передача объекта недвижимости возможна по соглашению сторон в любой момент времени после регистрации перехода права. Кроме того, объект недвижимости может вообще не передаваться, или же может быть фактически полученным спустя длительное время, например в случае с договором ренты или пожизненного иждивения с содержанием.

 

А.В. Егоров, М.А. Ерохова, А.М. Ширвиндт считают, что необходимость передачи как элемента сложного состава возникновения права на недвижимость следует из положений ст. 556 ГК РФ, которая была принята до Закона о регистрации прав на недвижимость[9].

 

Также по мнению Калиниченко К.С., передача недвижимой вещи должна являться "знаком, важным в сфере вещных прав", и она входит в юридический состав приобретения права собственности (de lege ferenda)[10].

 

Таким образом, какие элементы входят в юридический состав перехода собственности в различных правопорядках, зависит от того, добровольна или обязательна регистрационная система, является ли она позитивной, негативной, системой Торренса или же это смешанная система. Также имеет значение, какая в данном правопорядке принята система передачи - каузальная или абстрактная.

 

             Адвокат Иван Хоменко, магистрант Манчестерского университета (The University of Manchester), Великобритания. 

 

 

[1]   Долинская В.В. Понятие и классификации юридических фактов: очерк систематизации // Законы России: опыт, анализ, практика. 2018. N 4. С. 91 - 103.

[2]   Багаев В.А. Правовое положение давностного владельца в английском и российском праве // Вестник ВАС РФ. 2014. N 1. С. 4 - 29. 

[3]    Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2011. N 5. С. 7. 

[4]    Бевзенко Р.С. Основные направления изменения законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество в связи с внедрением технологии распределенных реестров: взгляд цивилиста // Закон. 2018. N 2. С. 126 - 132.

[5]   Сделки, представительство, исковая давность: постатейный комментарий к статьям 153 - 208 Гражданского кодекса Российской Федерации / В.В. Байбак, Р.С. Бевзенко, С.Л. Будылин и др.; отв. ред. А.Г. Карапетов. М.: М-Логос, 2018. (Электронное издание. Редакция 1.0) 1264 с.

[6]  Губарева А.В., Латыев А.Н. Недвижимость за рубежом. Правовые вопросы: Учеб. пособие. Москва : Проспект; Екатеринбург : Издательский дом "Уральская государственная юридическая академия", 2015. С. 71.

[7]   Будилов В.М. Приобретение права собственности по договору в концепции вещного права Германии: к дискуссии о развитии Российского вещного права. М.: Статут, 2015. 560 с.

[8]    Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Статут, 2010 (5-е издание, переработанное). С. 368, 402 - 403.

[9]     Егоров А.В., Ерохова М.А., Ширвиндт А.М. Обобщение применения арбитражными судами норм ГК РФ о вещно-правовых способах защиты права // Вестник гражданского права. 2007. N 4. С. 117.

[10]    Калиниченко К.С. О правовой природе традиции // Арбитражный и гражданский процесс. 2015. N 2. С. 39 - 44.